DDproperty -

February 20, 2024February 25, 2024

จับตาทิศทางตลาดอสังหาฯ ราคาบ้านพุ่งรับศักราชใหม่ สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวตามที่คาด อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเนื่องไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนและกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้ ผู้บริโภคชะลอแผนซื้อบ้านออกไปก่อน ทำให้ภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลง 14% และลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย สวนทางภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่ปรับขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น กลายเป็นอุปสรรคต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ ด้านดัชนีค่าเช่าทั้งแนวสูงและแนวราบเติบโตอย่างน่าสนใจ แม้เริ่มเผชิญความท้าทายเมื่อความต้องการเช่าทั่วประเทศลดลงมากถึง 27% ในรอบไตรมาส โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันที่มีต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ รวมทั้งความท้าทายทางการเงินรอบด้านเป็นปัจจัยสำคัญที่ปิดกั้นการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวลานี้

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังคงมีทิศทางเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป

สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันที่ได้ปรับขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง จึงส่งผลให้บ้านแพงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่ามีที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวเท่านั้น คือ คอนโดมิเนียมที่ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 2% QoQ (เพิ่มขึ้น 4% YoY) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอตัวเล็กน้อย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวลดลง 1% QoQ (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า) ส่วนทาวน์เฮ้าส์ทรงตัวจากไตรมาสที่ผ่านมาและปีก่อนหน้า

ท่ามกลางปัจจัยท้าทายทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นยังคงสร้างความกังวลใจและส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ลดลง 14% QoQ (ลดลง 25% YoY) และลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไตรมาส 4 ปี 2562) พบว่า ภาพรวมความต้องการซื้อในระยะยาวยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี โดยความต้องการซื้อคอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 12% ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 10% และ 2% ตามลำดับ)

นอกจากนี้ พบว่าที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุดในตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้ สอดคล้องกับข้อมูลของเครดิตบูโรที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

เทรนด์เช่ายังมีแนวโน้มมาแรง ค่าเช่าพุ่งต่อเนื่อง ดีมานด์เช่าบ้านเดี่ยวครองตลาด

เมื่อพิจารณาภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่าดัชนีค่าเช่ามีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 7% QoQ และเพิ่มขึ้น 18% YoY ส่วนดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 2% QoQ และเพิ่มขึ้น 25% YoY

นอกจากนี้ ดัชนีค่าเช่าในระยะยาวยังคงมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง โดยดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้นถึง 64% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ส่วนดัชนีค่าเช่าแนวสูงเพิ่มขึ้น 5%

อย่างไรก็ดี ภาพรวมความต้องการเช่าทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างมากถึง 27% QoQ และลดลง 25% YoY โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้นถึง 35% QoQ (เพิ่มขึ้น 23% YoY) อันเป็นผลมาจากการที่ผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมาเป็นเวลานาน จึงหลีกเลี่ยงการขยับขยายหรือเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเพื่อลดความเสี่ยงในการเพิ่มค่าใช้จ่ายที่อาจกลายเป็นภาระออกไป

หากมองในระยะยาว ถือว่าภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยยังคงเติบโต โดยปรับเพิ่มขึ้นถึง 50% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุด 74% ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 60% มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ที่ลดลง 26%

โดยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นสะท้อนให้เห็นแนวโน้มการเติบโตของตลาดเช่าที่ได้รับแรงสนับสนุนจากกลุ่มผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมมีบ้านเป็นของตัวเอง หรือไม่ต้องการมีภาระหนี้ระยะยาว และชอบความยืดหยุ่นในการเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่า

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ครองตลาดด้วยสัดส่วนสูงสุดที่ 44% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดทั่วประเทศ เนื่องจากเป็นสินค้าที่ตอบรับกับความต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่ได้มากกว่าและเป็นช่วงค่าเช่าที่จับต้องได้ ครอบคลุมทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย ยกเว้นในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่ระดับค่าเช่าสูงกว่า 100,000 บาท/เดือนจะมีจำนวนมากที่สุด (สัดส่วน 52%)

นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า ”หากมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจไม่ได้สดใสเท่าใดนัก เนื่องจากยังมีปัจจัยท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงฟื้นตัวไม่มากนัก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง รวมทั้งค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ปัจจัยเหล่านี้กำลังผลักให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ต้องชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน

แต่ทั้งนี้ นักวิเคราะห์หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยในระยะถัดไปน่าจะมีแนวโน้มลดลง ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยรวมทั้งผู้ที่กำลังผ่อนบ้านในเวลานี้

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายบนสถานการณ์ที่คาดเดาอนาคตไม่ได้นี้ มองว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างควรต้องรักษาวินัยทางการเงินอย่างมาก นอกจากจะมีแผนรับมือในกรณีที่ดอกเบี้ยไม่ได้ปรับลดลงแล้ว ควรมีแผนฉุกเฉินในกรณีที่ดอกเบี้ยเข้าสู่ยุคขาขึ้นอีกครั้งด้วย เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่ขาดสภาพคล่อง เนื่องจากธนาคารยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อกับผู้บริโภคกลุ่มนี้เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียที่อาจตามมา

แม้จะมีความท้าทายเหล่านี้แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยบวกในระยะยาว เนื่องจากความต้องการซื้อและความต้องการเช่ายังคงสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ที่สามารถถือครองและหวังผลกำไรในระยะยาวได้

นอกจากนี้ จากการคาดการณ์ของธนาคารโลกเผยว่าการบริโภคภาคเอกชนและการท่องเที่ยวจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ซึ่งหมายความว่าอัตราค่าเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงและภูมิภาคสำคัญที่ดึงดูดด้านการท่องเที่ยวจะมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ” นายวิทยา กล่าวเสริม

“อีกปัจจัยที่มีความสำคัญไม่แพ้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในเวลานี้คือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ที่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการทุกคนรอคอย เนื่องจากรัฐบาลยังไม่มีมาตรการใหม่ ๆ ออกมาเพิ่มเติม รวมทั้งไม่มีนโยบายในการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่ชัดเจน คาดว่าหากภาครัฐมีการออกมาตรการอื่น ๆ ที่โดดเด่นเพียงพอจะดึงดูดใจผู้บริโภคจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง และส่งผลให้ธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เติบโตมากขึ้นตามไปด้วย” นายวิทยา กล่าวสรุป

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ เมืองหลวง ราคาเริ่มฟื้น สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าระยะสั้นหดตัว

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 เผยข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด สรุปภาพรวมดัชนีราคา ดัชนีค่าเช่า ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัย พร้อมอัปเดตทำเลศักยภาพที่ดัชนีราคาและดัชนีค่าเช่ามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ

ราคาบ้านแพงขึ้น ฉุดดีมานด์ผู้ซื้อลด 15% ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีทิศทางเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกับภาพรวมของทั้งประเทศ พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 2% QoQ และเพิ่มขึ้น 4% YoY โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยคอนโดฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุด 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 5% YoY) ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 2% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการก่อสร้างโครงการใหม่ที่กลายเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการต้องวางกลยุทธ์เพื่อปรับราคาให้สอดคล้องกับทั้งต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค

ราคาบ้านที่แพงขึ้นในยุคที่อัตราดอกเบี้ยสูงกลายเป็นความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภค ทำให้ความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมาก โดยภาพรวมความต้องการซื้อลดลง 15% QoQ และลดลง 27% YoY ทั้งนี้ บ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยที่ความต้องการซื้อลดลงมากที่สุด โดยลดลงถึง 21% QoQ (ลดลง 34% YoY) รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ลดลง 17% QoQ (ลดลง 28% YoY) และคอนโดฯ ลดลง 12% QoQ (ลดลง 23% YoY)

อย่างไรก็ดี หากมองในระยะยาวเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ภาพรวมความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบวก โดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 8% ซึ่งบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 10% สวนทางกับความต้องการระยะสั้น ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 8% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5%

จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนมากที่สุดส่วนใหญ่มีระดับราคา 5-10 ล้านบาท สัดส่วน 25% รองลงมาเป็น 1-3 ล้านบาท และมากกว่า 15 ล้านบาท (สัดส่วน 24% และ 21% ตามลำดับ) เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1-3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด (25% และ 38% ตามลำดับ) ขณะที่บ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทมีสัดส่วนมากที่สุด (45%) ตามเทรนด์ที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและบนมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในกลุ่มผู้ซื้อระดับล่าง

สำหรับทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และกรุงเทพฯ รอบนอก อันดับ 1 ได้แก่ เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 16% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY) ด้วยทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และยังอยู่ใกล้สนามบินดอนเมืองจึงเชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างสะดวก ตามมาด้วยเขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 15% QoQ (เพิ่มขึ้น 24% YoY), เขตลาดกระบัง เพิ่มขึ้น 13% QoQ (ลดลง 5% YoY), เขตบางขุนเทียน เพิ่มขึ้น 9% QoQ (เพิ่มขึ้น 1% YoY) และเขตประเวศ เพิ่มขึ้น 6% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY)

ตลาดเช่ายังคงร้อนแรง ดีมานด์เช่าบ้านเดี่ยวพุ่ง 51% ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตอย่างน่าสนใจโดยเฉพาะค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เห็นได้ชัดจากดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 7% QoQ (เพิ่มขึ้น 16% YoY) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 4% QoQ (เพิ่มขึ้น 15% YoY) ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบมีการเติบโตอยางน่าสนใจ โดยเพิ่มขึ้นถึง 19% ส่วนดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้น 3%

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ กลับพบว่าลดลงอย่างมาก โดยภาพรวมความต้องการเช่าลดลงถึง 33% QoQ (ลดลง 22% YoY) เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ความต้องการเช่าคอนโดฯ ลดลงมากที่สุด 40% QoQ (ลดลง 30% YoY) ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์ลดลง 22% QoQ (ลดลง 19% YoY) มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 51% QoQ (เพิ่มขึ้น 73% YoY) สอดคล้องกับภาพรวมทั่วประเทศ

หากมองในระยะยาวพบว่าตลาดเช่ายังมีสัญญาณเติบโตที่ดี ภาพรวมความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 73% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ โดยบ้านเดี่ยวยังครองความนิยมด้วยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น 155% ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 75% มีเพียงทาวน์เฮ้าส์เท่านั้นที่ลดลง 6%

เมื่อพิจารณาจำนวนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีจำนวนคงเหลือมากที่สุด พบว่าเป็นระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน โดยมีสัดส่วนถึง 45% ของจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าในกรุงเทพฯ ทั้งหมด หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน มีจำนวนมากที่สุด (สัดส่วน 47% และ 33% ตามลำดับ) ส่วนบ้านเดี่ยวที่มีจำนวนมากที่สุดจะอยู่ที่ระดับค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาท/เดือน สัดส่วน 52%

ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแหล่งงานและใกล้แนวรถไฟฟ้า ซึ่งตอบโจทย์การเดินทางในเมืองหลวง อันดับ 1 ได้แก่ เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 22% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY) เป็นทำเลชานเมืองที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ในอนาคต ตามมาด้วยเขตสายไหม เพิ่มขึ้น 20% QoQ (ลดลง 10% YoY), เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 14% QoQ (เพิ่มขึ้น 11% YoY), เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 10% QoQ (เพิ่มขึ้น 18% YoY) และเขตดินแดง เพิ่มขึ้น 7% QoQ (เพิ่มขึ้น 17% YoY)

หมายเหตุ: รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report เป็นรายงานแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยที่จัดทําขึ้นเป็นรายไตรมาส (ทุก 3 เดือน) โดยใช้ข้อมูลจากประกาศขาย-เช่าบนเว็บไซต์ DDproperty มาคํานวณด้วยวิธีการทางสถิติ วิเคราะห์ และจัดทําเป็นดัชนีสะท้อนความเคลื่อนไหวของราคา, จํานวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในตลาด และความต้องการที่มีต่อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานั้น ๆ โดยรายงานฉบับนี้ประกอบไปด้วย ดัชนีราคา (Price Index) และดัชนีความต้องการ (Demand Index) จากทั้งฝั่งตลาดซื้อ-ขายและตลาดเช่า แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในรอบไตรมาสว่าเป็นไปในทิศทางใด โดยนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 เป็นต้นมา ดัชนีราคาและความต้องการในรายงานนี้ได้ใช้ข้อมูลในช่วงไตรมาส 1 ปี 2561 เป็นปีฐาน

อ่านและศึกษาข้อมูลแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสล่าสุดได้ที่ รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567

January 29, 2024February 3, 2024

คนหาบ้านต้องรู้! ผังเมืองเรื่องใกล้ตัวเมื่อคิดซื้อบ้านยุคนี้

จากการที่กรุงเทพมหานครโดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้ดำเนินโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในปี พ.ศ. 2560–2562 เพื่อวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ สิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป หลังจากผังเมืองปัจจุบันมีการใช้งานมาตั้งแต่ปี 2556 ซึ่งคาดว่าร่างผังเมืองใหม่นี้จะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568 ล่าสุดกรุงเทพมหานครได้ขยายระยะเวลาให้ประชาชนผู้มีส่วนได้เสียยื่นหนังสือแสดงความคิดเห็นต่อร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ได้จนถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 ส่งผลให้เกิดแรงกระเพื่อมทั้งในฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการที่ตื่นตัวในการศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจรายละเอียดเพื่อรักษาผลประโยชน์ของตน

คลายข้อสงสัย ผังเมืองแต่ละสีมีดีอย่างไร

การร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้มีการพิจารณาในทุก ๆ มิติเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง และใช้ประโยชน์จากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางที่เปิดใช้แล้วและกำลังก่อสร้าง ทำให้เมืองมีการพัฒนาออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการในอนาคต ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ชวนทำความรู้จักสีผังเมืองและวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน เพื่อให้ผู้บริโภคมีความรู้ความเข้าใจถึงสิทธิประโยชน์ที่ได้รับเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงผังเมือง โดยตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครมีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมบนพื้นที่ ดังนี้

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยมีวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก โดยแบ่งผังเมืองโซนย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ และแต่ละเฉดสียังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับ ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

เขตสีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมือง มีรหัสกำกับคือ ย.1-ย.4 เพื่อส่งเสริมให้มีสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดีในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
- ที่ดินรหัส ย.1 และ ย.3 มีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี แต่ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนการสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางทำได้ตั้งแต่ที่ดินรหัส ย.3 เป็นต้นไป
- ที่ดินรหัส ย.2 มุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ได้บนที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไป
- ที่ดินรหัส ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

เขตสีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง พบได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน มีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
- ที่ดินรหัส ย.5 จะเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
- ที่ดินรหัส ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม
- ที่ดินรหัส ย.7 มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

เขตสีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากหรือพื้นที่เมืองชั้นใน ภายใต้รหัสกำกับ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง จึงมักเห็นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง
- ที่ดินรหัส ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
- ที่ดินรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
- ที่ดินรหัส ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมแทนที่ด้วยสีแดง มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ ภายใต้รหัส พ.1-พ.5 แบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก

ที่ดินรหัส พ.1 และ พ.2 จะอยู่ในบริเวณชานเมือง มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน กระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่
ที่ดินรหัส พ.3 มีจุดประสงค์ให้เป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
ที่ดินรหัส พ.4 มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย
ที่ดินรหัส พ.5 ให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าสีอื่น

ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมแทนที่ด้วยสีม่วง มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม ภายใต้รหัส อ.1-อ.3 ซึ่งที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดฯ ขนาดเล็ก และสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารชุดขนาดใหญ่ได้

ที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ
ที่ดินรหัส อ.2 มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต
ที่ดิน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง สำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1-ก.3)และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4-ก.5) ในผังเมืองจะแทนที่ด้วยกรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัส ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียว รหัส ก.4 และ ก.5 เน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร นอกจากนี้ยังเป็นกันชนระหว่างกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด และมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ อีกด้วย

ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทยในผังเมืองจะแทนที่ด้วยสีน้ำตาลอ่อน รหัส ศ.1 และ ศ.2 มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน กระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว

ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการแทนที่ด้วยสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการหรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ เช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่าง ๆ ทำให้เห็นว่ามีห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือคอนโดฯ บางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงินได้ด้วยเช่นกัน

ร่างผังเมืองใหม่สำคัญอย่างไรเมื่อต้องซื้อบ้าน

หากมองผิวเผินหลายคนอาจคิดว่าผังเมืองเป็นเรื่องไกลตัวและไม่ได้ให้ความสนใจมากนัก แต่แท้จริงแล้วการจัดทำผังเมืองเป็นเรื่องใกล้ตัวกว่าที่คิด นอกจากจะเป็นการวางรากฐานไปสู่การพัฒนาเมืองและกระจายความเจริญแล้ว ยังมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้บริโภคที่วางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งผู้ที่วางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในที่ดินของตนเองอีกด้วย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยความสำคัญของการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่มีต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้บริโภคสามารถวางแผนเลือกซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในทำเลที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว

หลีกเลี่ยงการอยู่ใกล้โรงงาน คลายความกังวลใจ แม้ว่าที่ดินประเภทอุตสาหกรรม (ผังเมืองสีม่วง) จะสามารถสร้างที่พักอาศัยได้โดยต้องพิจารณาควบคู่กับพระราชบัญญัติโรงงาน ซึ่งจะกำหนดให้ห้ามตั้งโรงงานในบริเวณบ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย พร้อมทั้งกำหนดระยะห่างของโรงงานจากเขตติดต่อสาธารณสถานไว้ อย่างไรก็ดีจะเห็นได้ว่าในปัจจุบันยังมีโรงงานตั้งปะปนในเขตชุมชมในหลายทำเล เนื่องจากบางโรงงานตั้งอยู่มาก่อนมีการจัดทำผังเมือง หรือจากการเปลี่ยนแปลงผังเมืองใหม่ทำให้เกิดการขยายเมืองออกมาใกล้โรงงาน ส่งผลให้โรงงานเหล่านั้นยังคงใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไปได้ แต่ถ้าขัดต่อนโยบายของผังเมืองรวมในสาระสำคัญจากผังเมืองใหม่ คณะกรรมการผังเมืองสามารถสั่งให้โรงงานแก้ไขปรับปรุงในเวลาที่กำหนด หรือระงับการใช้งานได้ หรือให้โยกย้ายไปพื้นที่อื่นและจ่ายค่าชดเชยให้

ดังนั้น ผู้บริโภคควรศึกษาว่าทำเลที่ต้องการซื้อบ้าน/คอนโดฯ นั้นอยู่ในที่ดินประเภทอุตสาหกรรม หรือเคยเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมมาก่อนจะโดนปรับผังเมืองให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมหรือไม่ ซึ่งอาจจะมีโรงงานเดิมตั้งอยู่ก่อนที่จะมีโครงการบ้านจัดสรร/คอนโดฯ ไปสร้างทีหลัง โดยควรหลีกเลี่ยงการเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านี้เพื่อลดความเสี่ยงของผลกระทบจากการรั่วไหลของสารเคมีหรืออุบัติเหตุต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ถือเป็นวิธีป้องกันที่ดีที่สุดและสร้างความสบายทั้งกายและใจในระยะยาว

ป้องกันการซื้อบ้านในพื้นที่เสี่ยงถูกเวนคืน การวางแผนพัฒนาประเทศของภาครัฐส่วนใหญ่เน้นไปที่เส้นทางคมนาคม ไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือรถไฟฟ้า จึงทำให้เกิดการประกาศกำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนออกมาหลายฉบับเพื่อเตรียมดำเนินก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งการประกาศเขตแนวเวนคืนที่ดินเพื่อเป็นแนวทางเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่าแนวเขตบนพื้นที่นั้นทั้งหมดจะถูกเวนคืนไปด้วย โดยประชาชนสามารถนำเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับ 2 หน่วยงานที่มีส่วนเกี่ยวข้อง ได้แก่ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และการทางพิเศษแห่งประเทศไทย เพื่อยืนยันความชัดเจนอีกครั้งได้

ปฏิเสธไม่ได้ว่าประเด็นนี้สร้างความกังวลใจให้เจ้าของที่ดินและผู้อยู่อาศัยไม่น้อย เนื่องจากในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาด และหากโดนเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดินก็อาจส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตกได้ ผู้บริโภคจึงควรตรวจสอบรายละเอียดของผังเมืองให้ถี่ถ้วนว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่สนใจนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืนหรือไม่ อย่างไรก็ดี ล่าสุดทางกรุงเทพมหานครได้ออกมาชี้แจงว่าในร่างผังเมืองใหม่ไม่มีโครงการเวนคืนพื้นที่จากสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อสร้างถนนเพิ่ม แต่เป็นการเว้นระยะห่างจากแนวถนนเดิมตามระยะกำหนดซึ่งมีการประกาศใช้มาแล้วตั้งแต่ผังเมืองปี 2556 เพื่อให้สิ่งปลูกสร้างใหม่มีระยะร่นและเว้นระยะห่างตามกำหนด ลดความแออัดของถนนในซอยต่าง ๆ

ผังน้ำโชว์ฟลัดเวย์-พื้นที่เสี่ยงปัญหาน้ำท่วมขัง ร่างผังเมืองฉบับใหม่ได้จัดทำแผนผังแสดงผังน้ำ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาโครงข่ายระบบการระบายน้ำ ป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมและภัยแล้งของกรุงเทพมหานคร ซึ่งถือเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในการหลีกเลี่ยงปัญหาน้ำท่วมขังในฤดูฝน โดยสามารถตรวจสอบจากร่างผังเมืองได้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ในพื้นที่ทางระบายน้ำหรือคลองระบายน้ำที่อาจได้รับผลกระทบเมื่อเกิดน้ำท่วมขังหรือไม่ หรือทำเลใดที่เคยประสบปัญหาน้ำท่วมขังมาแล้วในอดีต

โดยผังน้ำจะบอกรายละเอียดของสถานีสูบน้ำ, ประตูระบายน้ำ, โครงการปรับปรุงคลองระบายน้ำ, โครงการขยายคลองระบายน้ำ, โครงการขุดคลองระบายน้ำ, โครงการอุโมงค์ระบายน้ำ, แนวคันป้องกันน้ำท่วมและพนังกั้นน้ำริมแม่น้ำและลำคลอง, อุโมงค์ระบายน้ำ, โครงการสงวนรักษาพื้นที่ทางน้ำหลาก (ฟลัดเวย์), โครงการสงวนรักษาพื้นที่พักน้ำ (แก้มลิง) และคาบน้ำท่วมกรณีปัจจุบันซึ่งแสดงพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยที่คาบน้ำอุบัติในรอบ 10 ปี, 25 ปี และ 100 ปี นอกจากนี้ กรุงเทพมหานครยังมีแผนขยายขนาดคลองเพิ่มอีก 4-5 คลอง จากเดิมขนาด 14-15 เมตร เป็น 30-40 เมตร เพื่อช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการรองรับน้ำให้ได้มากขึ้นในอนาคต และแก้ปัญหาน้ำท่วมขังได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น

มหานครระบบรางส่งเสริมการพัฒนา TOD การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าและสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD (Transit Oriented Development) ในรัศมี 800 เมตร เป็นแนวคิดระดับโลกในการพัฒนาเมืองควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่เป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง กำหนดรูปแบบการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อสร้างชุมชนรอบสถานีให้เป็นชุมชนคุณภาพ ส่งเสริมการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เน้นการเดินทางในพื้นที่โดยไม่ใช้เครื่องยนต์ รวมทั้งสร้างเมืองที่เป็นมิตรต่อการเดินและการใช้จักรยาน นอกจากจะช่วยบรรเทาปัญหามลพิษแล้ว ยังจะพัฒนาคุณภาพชีวิตของประชากรให้ดีขึ้นอีกด้วย

แม้ตอนนี้ไทยยังไม่มีการพัฒนาเมืองแบบ TOD ที่ชัดเจนเหมือนต่างประเทศ แต่มีสัญญาณที่ดีจากการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ได้ปรับใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายทำเลตามการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ ๆ เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจในทำเลดังกล่าว โดยทางสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้มีการศึกษาและวางแผนพัฒนาพื้นที่ที่มีศักยภาพรอบบริเวณสถานีขนส่งมวลชนเพิ่มเติมจากการศึกษาในร่างผังเมืองใหม่ เพื่อให้สอดคล้องและรองรับกับแผนการพัฒนาระบบรางของภาครัฐที่กำลังจะเกิดขึ้นใหม่ ทั้งนี้ การพัฒนาเมืองภายใต้แนวคิด TOD นั้นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วนทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน รวมทั้งการแก้ไขกฎหมายที่จะช่วยผลักดันให้แนวคิดนี้เกิดขึ้นจริงได้ ซึ่งคาดว่าในอนาคตจะมีความชัดเจนมากขึ้น

ผังเมืองสีแดงตอบโจทย์คนหาบ้านใกล้ความเจริญ ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนในย่านที่เงียบสงบและไม่ชอบความวุ่นวายอาจไม่เหมาะกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (ผังเมืองสีแดง) เนื่องจากโซนนี้รองรับการพัฒนาศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยว จึงทำให้ในอนาคตมีโอกาสที่โครงการที่อยู่อาศัยในย่านนี้จะแวดล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร และผับบาร์ที่มีความพลุกพล่าน ซึ่งจะตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการอาศัยในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันแทน

ขณะเดียวกัน หากเป็นเจ้าของที่ดินหรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงสีผังเมืองเป็นสีแดงก็ถือว่าได้ประโยชน์หากมีการพัฒนาเพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าที่ดินทุกผืนในโซนสีแดงจะได้ประโยชน์หรือมีโอกาสในการถูกกว้านซื้อจากนายทุนเสมอไป เนื่องจากยังมีพระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดแนวร่นอาคารที่วัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะเพื่อใช้ควบคุมการก่อสร้างคอนโดฯ ไว้ จึงมีเพียงที่ดินบางผืนที่ติดถนนใหญ่เท่านั้นที่จะได้รับประโยชน์ทางธุรกิจมากขึ้น

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองใหม่ได้ปรับเพิ่ม FAR Bonus (Floor Area Ration Bonus) หรือมาตรการเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนร่วมพัฒนาเมืองโดยจัดทำโครงการให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะตามเงื่อนไขที่กรุงเทพมหานครกำหนด แลกกับการได้สิทธิประโยชน์ในการก่อสร้างพื้นที่อาคารเพิ่มเติมตามที่กฎหมายกำหนด จากเดิม FAR Bonus มีเพียง 5 เงื่อนไข เพิ่มเป็น 10 เงื่อนไข เพื่อกระตุ้นให้ผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดินมีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองที่มีคุณภาพมากขึ้น โดยจะสามารถสร้างอาคารได้สูงขึ้นหากแบ่งที่ดินให้กับสาธารณะ เช่น เป็นที่ตั้งบันไดสะพานลอย, ที่ตั้งหม้อแปลงไฟฟ้า, จุดจอดวินมอเตอร์ไซค์ หรือขยายพื้นที่ทางเท้า เพื่อช่วยแก้ปัญหาทางเท้าแคบ เป็นต้น โดยเอกชนยังคงถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นได้ และประชาชนทั่วไปจะได้รับประโยชน์ตามไปด้วย

อย่างไรก็ดี การประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนเกี่ยวกับการจัดทำร่างผังเมืองใหม่ในช่วงที่ผ่านมาได้ก่อให้เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างมาก ทั้งในมุมของประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการที่ที่ดินอยู่ในเขตแนวเวนคืนหรือถูกรอนสิทธิในการพัฒนาต่าง ๆ ขณะที่การปรับสีผังเมืองของที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) ยังคงกระจุกตัวอยู่โซนใจกลางเมือง ไม่เกิดการกระจายความเจริญไปยังพื้นที่รอบนอก ทำให้เกิดการตั้งคำถามว่าเป็นการเอื้อประโยชน์ให้นายทุนหรือไม่ หากภาคเอกชนได้กว้านซื้อที่ดินไว้แล้วมายื่นขอปรับเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อให้ตนเองได้ประโยชน์มากขึ้น ซึ่งหากมีการก่อสร้างตึกสูงย่อมจะเกิดการเปลี่ยนแปลงต่อระบบนิเวศและกระทบชุมชนข้างเคียงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

รวมทั้งยังต้องติดตามความคืบหน้าในกรณีที่นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร จะหารือกับรัฐบาลเพื่อผลักดันการปรับเพิ่มอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินเกษตรกรรมแยกย่อยตามโซนผังเมืองรวมในโซนสีแดง, โซนสีน้ำตาล, โซนสีม่วง และโซนสีเม็ดมะปราง เพื่อแก้ปัญหาการทำเกษตรกรรมในผังเมืองเหล่านี้ซึ่งเป็นการหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินในอัตราที่สูงขึ้น แม้กระทรวงการคลังจะเคยปฏิเสธแนวคิดนี้มาแล้วก็ตาม

การจัดทำร่างผังเมืองใหม่ครั้งนี้ถือเป็นวาระสำคัญที่จะช่วยพัฒนาเมืองหลวงของไทยให้เติบโตได้อย่างเต็มศักยภาพและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในทุกมิติ ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนในการออกความคิดเห็นเพื่อสร้างเมืองไปพร้อม ๆ กัน โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ควรศึกษาทำความเข้าใจและมีส่วนร่วมเพื่อรักษาสิทธิในที่อยู่อาศัยของตนเองและครอบครัว ทั้งนี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยอย่างดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (www.ddproperty.com) ได้รวบรวมข่าวสารและบทความเกี่ยวกับแวดวงอสังหาฯ ไว้ใน “คู่มืออสังหาฯ” คลังความรู้ครบวงจรที่นำเสนอเนื้อหาที่เป็นประโยชน์สำหรับผู้บริโภคที่กำลังวางแผนซื้อ/ขาย/เช่าที่อยู่อาศัยและลงทุน เพื่อช่วยให้ทุกคนก้าวสู่เส้นทางอสังหาฯ ได้อย่างมั่นใจ และเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ได้มากที่สุด

January 17, 2024January 27, 2024

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดตลาดอสังหาฯ ปี 67 ยังเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง “เศรษฐกิจฟื้นช้า – ดอกเบี้ยสูง” ปัจจัยสกัดคนไทยไม่พร้อมมีบ้าน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดตลาดอสังหาฯ ปี 67 ยังเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง “เศรษฐกิจฟื้นช้า - ดอกเบี้ยสูง” ปัจจัยสกัดคนไทยไม่พร้อมมีบ้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เป็นอีกปีที่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการต้องเผชิญความท้าทายรอบด้านต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า โดยปัจจัยหลัก ๆ มาจากเศรษฐกิจที่เติบโตช้ากว่าที่คาด และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัวตามไปด้วย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 รวบรวมข้อมูลเชิงวิเคราะห์ในหลากหลายแง่มุม สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ทั้งในมุมอุปสงค์และอุปทาน พร้อมทั้งคาดการณ์แนวโน้มในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตามองในปี 2567 เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่า หรือนักลงทุนได้เข้าใจถึงสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในตลาดที่อยู่อาศัย และสามารถตัดสินใจบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 66 ราคาซื้อชะลอตัว ตลาดเช่าแรงไม่แผ่ว

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ยังคงชะลอตัวจากหลายปัจจัย ประกอบกับยังไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นเพียงพอจะดึงดูดใจผู้บริโภค ส่งผลให้กำลังซื้อยังคงชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้าง ส่งผลให้เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยยังครองความนิยมและมีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ

ดัชนีราคาอสังหาฯ ลดลง 5% ในรอบปี โดยคอนโดฯ ลดมากที่สุด ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 ปรับเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน (QoQ) แต่ลดลง 5% จากปีก่อนหน้า (YoY) และลดลงถึง 7% จากช่วงเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไตรมาส 3 ปี 2562) อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในปี 2567 ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกจากต้นทุนการก่อสร้าง รวมถึงราคาที่ดินที่สูงขึ้น

เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าในช่วงปลายปี 2566 มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ที่ดัชนีราคาทรงตัว ขณะที่คอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวต่างมีดัชนีราคาลดลง (ลดลง 5% YoY และลดลง 4% YoY ตามลำดับ) อย่างไรก็ดี หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าดัชนีราคาของที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 12% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5% สวนทางกับคอนโดฯ ที่ดัชนีราคาลดลงมากถึง 21% สะท้อนให้เห็นถึงการฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยแนวดิ่งที่ยังไม่กลับมาดีดังเดิม

สำหรับทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และทำเลกรุงเทพฯ รอบนอก ได้แก่ เขตสะพานสูง ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 11% YoY ตามมาด้วยเขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 10% YoY, เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 7% YoY, เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 6% YoY, เขตบางนา เพิ่มขึ้น 5% YoY และเขตบางพลัด เพิ่มขึ้น 4% YoY ส่วนทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 7% YoY และเขตวัฒนา เพิ่มขึ้น 6% YoY

ดัชนีค่าเช่าพุ่ง 9% ในรอบปี ที่อยู่อาศัยแนวสูงตอบโจทย์ผู้เช่า ด้วยปัจจัยแวดล้อมที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคจึงทำให้เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตอย่างมาก โดยพบว่าภาพรวมดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 9% YoY สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่ายังมีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจในเมืองหลวงที่ค่าครองชีพสูง แม้ว่าดัชนีค่าเช่าจะลดลง 1% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ แต่คาดว่าเป็นผลมาจากการตรึงราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจเช่าท่ามกลางการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น

หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูงทั้งคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์ยังคงครองความนิยม ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 10% YoY แต่ลดลง 4% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สวนทางกับที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่ลดลง 2% YoY แต่เพิ่มขึ้นถึง 60% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นเทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

สำหรับทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นทำเลย่านแหล่งงานที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูง และทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ตอบโจทย์การเดินทาง ได้แก่ เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 16% YoY ตามมาด้วยเขตวัฒนา เพิ่มขึ้น 13% YoY, เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 12% YoY, เขตบางซื่อ เพิ่มขึ้น 11% YoY, เขตบางคอแหลม เพิ่มขึ้น 10% YoY, เขตดินแดง เพิ่มขึ้น 10% YoY, เขตราชเทวี เพิ่มขึ้น 9% YoY, เขตธนบุรี เพิ่มขึ้น 9% YoY, เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 8% YoY และเขตคลองเตย เพิ่มขึ้น 8% YoY

จับตาดีมานด์ซื้อ-เช่าในรอบปีหดตัว แต่ยังโตจากช่วงก่อนโควิด หากโฟกัสไปที่ดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในรอบปีที่ผ่านมาภาพรวมลดลงถึง 31% YoY แต่ยังเพิ่มขึ้น 9% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าดัชนีความต้องการซื้อลดลงทุกรูปแบบ โดยบ้านเดี่ยวลดลงมากที่สุดถึง 34% YoY แต่เพิ่มขึ้น 16% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ด้านทาวน์เฮ้าส์ลดลง 30% YoY แต่เพิ่มขึ้น 15% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ส่วนคอนโดฯ ลดลง 30% YoY แต่เพิ่มขึ้น 4% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

เมื่อแบ่งตามระดับราคาที่อยู่อาศัยพบว่าระดับราคา 1-3 ล้านบาทและ 5-10 ล้านบาทมีสัดส่วนมากที่สุดในรอบปีที่ผ่านมา โดยมีสัดส่วนเท่ากันที่ 25% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท (21%) อย่างไรก็ดี เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าหากเป็นระดับราคา 1-3 ล้านบาท ประเภททาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนมากที่สุด 39% ขณะที่คอนโดฯ มีสัดส่วน 26% สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างที่ยังคงไม่กลับมา จึงทำให้สัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคานี้คงค้างมากที่สุด ส่วนบ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทมีสัดส่วนมากที่สุด (44%) อันเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดตัวโครงการที่ราคาสูงขึ้นเพื่อเจาะตลาดที่มีกำลังซื้อสูง ขณะเดียวกันผู้บริโภคระดับบนซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มีอยู่จำกัดยังคงชะลอการซื้อบ้าน และหันไปลงทุนประเภทอื่นแทน

ด้านดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในรอบปีที่ผ่านมาแม้จะลดลง 21% YoY แต่หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ถือว่าเพิ่มขึ้นมากถึง 147% โดยปรับเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 185% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นว่าเทรนด์การเช่ายังคงตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาว และต้องการเลี่ยงผลกระทบทางการเงินจากอัตราดอกเบี้ย ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 38% ส่วนทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 11%

สำหรับระดับค่าเช่าที่มีปริมาณที่อยู่อาศัยในตลาดมากที่สุดได้แก่ ระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ซึ่งตอบโจทย์และสอดคล้องกับความสามารถในการเช่าของผู้บริโภคส่วนใหญ่ หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯ ระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วนมากถึง 50% ของระดับค่าเช่าทั้งหมด ส่วนทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาดังกล่าวมีสัดส่วน 35% ขณะที่บ้านเดี่ยวในระดับค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาท/เดือน มีสัดส่วนมากถึง 50%

ส่องปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ปี 67 โอกาสหรือความท้าทายที่ไม่ควรมองข้าม?

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 เผยคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงต้องเผชิญปัจจัยท้าทายต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่ควร ขณะที่ภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ล้วนส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับล่างที่อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจมากกว่าและเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด

อย่างไรก็ดี ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยแรงขับเคลื่อนทั้งจากภาครัฐ ผู้ประกอบการ และผู้บริโภคไปพร้อม ๆ กัน หากสภาพเศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องและภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอย่างเป็นรูปธรรม คาดว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะเติบโตได้ราว ๆ 5-10% จากปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตามอง ดังนี้

ขาดสภาพคล่องทางการเงิน อุปสรรคฉุดคนไม่พร้อมมีบ้าน ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ความท้าทายทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นล้วนส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงมาอยู่ที่ 63% (จากเดิม 65% ในรอบก่อนหน้า) ขณะที่เมื่อพิจารณาถึงความพร้อมทางการเงินซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัยพบว่ามีเพียง 24% เท่านั้นที่มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในเวลานี้ ขณะที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (54%) เก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และ 21% ยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใด ๆ

ขณะเดียวกันปัจจัยทางการเงินยังคงเป็นความท้าทายหลักเมื่อต้องยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง มากกว่าครึ่ง (56%) เผยว่ารายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคงเป็นอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้าน ตามมาด้วย 32% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี และ 29% มีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ไม่เอื้ออำนวย นอกจากนี้ผู้บริโภคส่วนใหญ่นั้นมองว่านโยบายภาครัฐไม่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมากเพียงพอ โดยมีเพียง 15% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ ซึ่งลดลงจาก 19% ในรอบก่อนหน้า เนื่องจากภาครัฐไม่มีการออกมาตรการใหม่เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในปีที่ผ่านมา

Generation Rent เบ่งบาน คนรุ่นใหม่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ เทรนด์ Generation Rent ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมุมมองการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ได้เปลี่ยนไป แม้ผู้บริโภควัยทำงานจะเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ทำให้ผู้บริโภคไม่ต้องการเพิ่มค่าใช้จ่ายจากการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ที่จะกลายเป็นภาระผูกพันในระยะยาว ขณะที่การเช่านั้นมีจุดเด่นตรงที่ยืดหยุ่นและคล่องตัวหากต้องการโยกย้ายทำเลในอนาคต และช่วยประหยัดรายจ่ายมากกว่า จึงส่งผลให้ความต้องการเช่าสูงมากขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่ลดลง

โดยปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทนนั้นเกือบ 2 ใน 3 (64%) ของผู้ที่เลือกเช่าเผยว่าไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ 41% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บเงินไว้แทน และ 30% ไม่เห็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องซื้อในเวลานี้ สะท้อนให้เห็นว่าความท้าทายทางการเงินยังคงมีส่วนสำคัญและเป็นจุดเปลี่ยนทำให้ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทน

เทรนด์ Pet Parent สัตว์เลี้ยงคือคนสำคัญในบ้าน เทรนด์ Pet Parents หรือ Pet Humanization เป็นการเลี้ยงสัตว์เป็นลูกและดูแลเหมือนเป็นสมาชิกในครอบครัว สอดคล้องกับเทรนด์การใช้ชีวิตปัจจุบันที่คนไทยมีแนวโน้มครองตัวเป็นโสดมากขึ้นหรือแต่งงานแต่ไม่มีบุตรจึงสนใจเลี้ยงสัตว์เลี้ยงไว้เป็นเพื่อนยามเหงา ส่งผลให้มองหาโครงการที่อยู่อาศัยที่มาตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบนี้มากขึ้น

ดังนั้นที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและอนาคตจึงต้องให้ความสำคัญกับเทรนด์นี้มากขึ้น ไม่เพียงแค่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ แต่ควรมาพร้อมสวัสดิการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการดำเนินชีวิตของสัตว์เลี้ยงอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ใช้สอยในห้องที่เหมาะกับการใช้ชีวิตของสัตว์เลี้ยง การตกแต่งด้วยวัสดุหรือเฟอร์นิเจอร์ที่ทนรอยขีดข่วน การออกแบบระเบียงป้องกันการตก หรือระบบระบายอากาศภายในโครงการ รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางที่รองรับการวิ่งเล่นหรือสันทนาการสำหรับสัตว์เลี้ยง นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือการแบ่งสัดส่วนอย่างชัดเจนระหว่างพื้นที่ส่วนกลางของผู้อยู่อาศัยที่เป็นกลุ่มคนรักสัตว์เลี้ยง และผู้อยู่อาศัยที่ไม่เลี้ยงสัตว์หรือผู้ที่มีอาการภูมิแพ้ขนสัตว์ ให้สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างปกติสุขและถูกสุขอนามัย

Universal Design ตอบโจทย์ผู้สูงวัย ครอบคลุมทุกคนในครอบครัว ประเทศไทยได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2565 และข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า กระทรวงพาณิชย์คาดว่าในปี 2583 จะมีจำนวนผู้สูงวัยถึง 20.4 ล้านคน หรือคิดเป็นสัดส่วน 31.3% ของประชากรทั้งประเทศ ขณะที่ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study พบว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ 63% เริ่มวางแผนการเกษียณแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ระดับกลาง

การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของสังคมผู้สูงอายุนี้ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรองรับและตอบโจทย์ความต้องการของคนหาบ้านที่เปลี่ยนไป ตั้งแต่การออกแบบโครงการที่ต้องให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุผ่านแนวคิด Universal Design หรือการออกแบบเพื่อคนทุกกลุ่มให้สามารถอยู่อาศัยได้อย่างสะดวกและปลอดภัย ครอบคลุมทั้งบริเวณภายนอกและภายในบ้าน

ที่อยู่อาศัยรักษ์โลก เทรนด์ยั่งยืนเพื่ออนาคต เมื่อโลกกำลังเข้าสู่ยุคภาวะโลกเดือด (Global Boiling) ส่งผลให้หลายฝ่ายต่างตระหนักถึงความสำคัญของการเปลี่ยนแปลงสภาพอากาศและใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เห็นได้จากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันมาพัฒนาโครงการที่ส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาดอย่างต่อเนื่อง และใส่ใจกับเรื่องสิ่งแวดล้อมอย่างชัดเจนตั้งแต่ขั้นตอนการก่อสร้าง เช่น เลือกใช้วัสดุที่ไม่เป็นพิษต่อสิ่งแวดล้อมหรือลดการสร้างปริมาณคาร์บอนไดออกไซด์ในกระบวนการผลิต รวมทั้งสนับสนุนการใช้พลังงานสะอาด เช่น การติดตั้งระบบโซล่าเซลล์ในโครงการ หรือการติดตั้งจุด EV Charger ในบ้าน เป็นต้น

เช่นเดียวกับผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมไม่แพ้กัน ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดพบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 91% ยินดีจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ นอกจากนี้ผู้บริโภค 71% ต้องการพื้นที่สำหรับต้นไม้ฟอกอากาศ รวมถึงวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยโดยหลีกเลี่ยงทำเลพื้นที่เสี่ยงปัญหาฝุ่นละออง PM 2.5

ราคาบ้านปี 67 ไต่ระดับตามต้นทุนการก่อสร้าง ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีก่อนหน้า ทั้งในส่วนราคาวัตถุดิบและค่าดำเนินการ รวมทั้งราคาพลังงานที่สูงขึ้นซึ่งเป็นต้นทุนการขนส่ง จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยว่าดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 0.1% QoQ และเพิ่มขึ้น 1.5% YoY

นอกจากนี้ การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำในปี 2567, ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ และราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ปรับเพิ่มขึ้น ล้วนเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้และคาดว่าจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 นี้ จำเป็นต้องปรับเพิ่มขึ้น 5-10% จากปีก่อนหน้า และส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเช่นกัน

ดอกเบี้ยทรงตัวในระดับสูง ทำคนเมินซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยในไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้การประชุมรอบล่าสุดของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีมติคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.50% ต่อปีแล้ว แต่ถือเป็นการทรงตัวอยู่ในระดับสูงและเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องเป็นการเปิดทางให้สถาบันการเงินปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นตาม จึงกระทบโดยตรงต่อบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นเช่นกัน

คาดว่าในปี 2567 สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อควบคุมสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) สอดคล้องกับรายงานของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) พบว่ากลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือสินเชื่อบ้านที่มีการค้างชำระ 1-3 เดือนในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 มีอัตราเพิ่มขึ้น 37.2% YoY โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคกลุ่มรายได้ระดับล่างยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดฯ ที่ผ่านมา เมื่อรวมกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นจึงขาดสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้สถาบันการเงินเลือกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อสกัดหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้น และคาดว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มนี้จะยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวช้าตามสภาพเศรษฐกิจ ภาพรวมเศรษฐกิจไทยขยายตัวช้าลง แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวและการใช้จ่ายภาคเอกชนจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ยังได้รับผลกระทบจากการลงทุนของภาคเอกชนที่ลดลงและการใช้จ่ายภาครัฐที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจช้ากว่าที่คาดการณ์ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ลดลง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าดัชนีความต้องการซื้อมีแนวโน้มลดลง แต่คาดการณ์ว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2567 ทั้งนี้จากการเก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 พบว่าเทรนด์ของดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของทุกปี สิ่งที่น่าสนใจในปีที่ผ่านมาคือราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี ท่ามกลางสภาวการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน ในขณะเดียวกันต้นทุนที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยผลักดันให้ผู้ประกอบการตั้งราคาขายที่สูงขึ้นเช่นกัน ก่อให้เกิดความตึงเครียดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นนี้ในปี 2567 เช่นเดียวกับตลาดอื่น ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เว้นแต่จะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้ต้องปรับราคาขายใหม่

หมายเหตุ: DDproperty Thailand Property Market Outlook เป็นรายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่วิเคราะห์และคาดการณ์ทิศทางตลาดอสังหาฯ จากการรวบรวมข้อมูลดัชนีราคา (Price Index) และดัชนีความต้องการ (Demand Index) ของที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ทั้งในตลาดซื้อ-ขาย และตลาดเช่า รวมไปถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer Sentiment) ในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา นำมาวิเคราะห์ต่อยอด เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่าอสังหาฯ หรือนักลงทุนได้เข้าใจถึงสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ อีกทั้งยังช่วยให้สามารถวางแผนหรือตัดสินใจซื้อ-ขาย-เช่าได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

อ่านและศึกษาข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ฉบับเต็มได้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024

December 26, 2023January 5, 2024

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เผยสุดยอดทำเลทองประจำปี 2566 ส่งท้ายปีเถาะ

ปี 2566 เป็นปีแห่งความหวังของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างตั้งตารอว่าการเติบโตจะกลับมาดีดังเดิม แม้สุดท้ายจะไม่เป็นดังหวังด้วยผลกระทบจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยไม่เป็นไปตามคาด ประกอบกับภาครัฐไม่มีมาตรการใหม่ ๆ ในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย จึงกระทบต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ อย่างเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ดี ล่าสุดคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ร้อยละ 2.50 ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสิ้นสุดยุคดอกเบี้ยขาขึ้นแล้ว แม้จะเป็นแสงสว่างเล็ก ๆ ที่ปลายอุโมงค์ แต่ก็ส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่กำลังผ่อนบ้านและผู้ที่วางแผนซื้อบ้านในอนาคต เห็นได้จากข้อมูลผลการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (CCI) ในเดือนพฤศจิกายน 2566 ปรับตัวสูงขึ้นจากระดับ 60.2 เป็น 60.9 ซึ่งเป็นการปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 4 และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 45 เดือนนับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2563 เป็นต้นมา

แม้การเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะไม่คึกคัก แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าผู้บริโภคยังคงมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์อย่างต่อเนื่องและรอเวลาที่เหมาะสมในการเป็นเจ้าของ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยข้อมูลเชิงลึกจากผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ www.ddproperty.com ในรอบปี 2566 (เก็บข้อมูลระหว่างเดือนมกราคม – พฤศจิกายน 2566) สะท้อนเทรนด์ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทยทั่วประเทศ

“กรุงเทพฯ – นนทบุรี – สมุทรปราการ” ท็อป 3 จังหวัดยอดนิยมของผู้ซื้อทั่วประเทศ

กรุงเทพมหานครยังคงครองความนิยมเป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ตามมาด้วยจังหวัดปริมณฑลโดยรอบ ดังนี้ อันดับ 2 นนทบุรี, อันดับ 3 สมุทรปราการ, อันดับ 4 ปทุมธานี, อันดับ 5 ชลบุรี, อันดับ 6 เชียงใหม่, อันดับ 7 นครปฐม, อันดับ 8 ระยอง, อันดับ 9 นครราชสีมา และอันดับ 10 สมุทรสาคร

โดย 4 อันดับแรกอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งสิ้น เนื่องมาจากความเจริญของเมืองหลวงที่มีการวางรากฐานระบบสาธารณูปโภคและพัฒนาระบบคมนาคมอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ยังได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้สะดวกยิ่งขึ้น จึงมีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น เป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อสังหาฯ เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย

เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งครองความนิยมมากที่สุด โดยคอนโดมิเนียมมีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ด้วยสัดส่วนถึง 43% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว 38% และทาวน์เฮ้าส์ 19% ตามลำดับ

สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป หลังจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการขยายโครงการไปยังต่างจังหวัดมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 38% ของระดับราคาทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนหาบ้านทั่วประเทศที่อยู่ในกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง ซึ่งมองหาโครงการที่ราคาจับต้องได้ (Affordable price)
อันดับ 2 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 21%
อันดับ 3 ระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 18%

ทั้งนี้ สัดส่วนของที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท รวมกับระดับราคา 5-10 ล้านบาท พบว่าสูงกว่าระดับราคา 1-3 ล้านบาท เป็นผลมาจากการที่กลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บนได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจน้อยกว่าผู้บริโภคระดับล่าง จึงมีความพร้อมทางการเงินในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูง

สอดคล้องกับข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือ เครดิตบูโร เผยว่า กลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง เริ่มเห็นสัญญาณมีปัญหาในการผ่อนชำระติดขัดมากขึ้น และเห็นการไหลจากสินเชื่อปกติเป็นกลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือค้างชำระตั้งแต่ 31 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน มากขึ้น

“กรุงเทพฯ” ยืนหนึ่งจังหวัดยอดนิยมในหมู่ผู้เช่า หัวเมืองท่องเที่ยวมาแรง

จังหวัดยอดนิยม 3 อันดับแรกในฝั่งตลาดเช่านั้นยังคงเหมือนกับตลาดซื้อ ตามมาด้วยเมืองท่องเที่ยวหลัก สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศทั้งในหมู่ชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมทั้งเทรนด์ Workcation รูปแบบการทำงานที่ผสมผสานการท่องเที่ยวเข้าไว้ด้วยกันที่ยังได้รับความนิยมอยางต่อเนื่อง ทำให้ 10 จังหวัดที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 กรุงเทพฯ, อันดับ 2 นนทบุรี, อันดับ 3 สมุทรปราการ ตามมาด้วย เชียงใหม่, ภูเก็ต, ชลบุรี, ขอนแก่น, ปทุมธานี, นครราชสีมา และอุดรธานี ตามลำดับ

ขณะเดียวกันเมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าผู้เช่าเกือบ 4 ใน 5 สนใจเช่าคอนโดฯ มากที่สุด โดยมีสัดส่วนสูงถึง 79% ของอสังหาฯ ทั้งหมด เนื่องจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายมากขึ้น จึงครอบคลุมไลฟ์สไตล์แต่ละช่วงวัยได้เป็นอย่างดี ขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 13% ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 8% เท่านั้น

เมื่อพิจารณาระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในรอบปี 2566 พบว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่กว่า 3 ใน 5 (62%) ให้ความสนใจที่ระดับราคาไม่เกิน 20,000 บาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาค่าเช่าที่เหมาะสมในการหาโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีพื้นที่ตอบโจทย์การใช้งานของผู้อยู่อาศัย และอยู่ในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกล้อมรอบ เดินทางได้ง่าย

อันดับ 1 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 36%
อันดับ 2 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 26%
อันดับ 3 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 23%

“BTS อ่อนนุช” ขึ้นแท่นทำเลแนวรถไฟฟ้าสุดฮอตของคนหาบ้าน

ทำเลที่ตั้งของโครงการอสังหาฯ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยไม่น้อย โดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน เนื่องจากเป็นการเดินทางที่สะดวก ปลอดภัย และประหยัดเวลามากที่สุดในเมืองหลวง นอกจากนี้ยังมีศักยภาพที่จะเติบโตและได้รับการพัฒนาในอนาคต จึงกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองทั้งในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน

จากข้อมูล 10 สถานีรถไฟฟ้ายอดนิยมของกลุ่มคนค้นหาอสังหาฯ ในรอบปี 2566 พบว่า 7 ใน 10 เป็นสถานีที่อยู่ในโครงการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ซึ่งเปิดให้บริการเป็นสายแรกของประเทศไทย ทำเลโดยรอบสถานีจึงมีการพัฒนามาอย่างยาวนานทั้งในเชิงพาณิชย์และเพื่ออยู่อาศัย

โดยอันดับ 1 ได้แก่ BTS อ่อนนุช ทำเลศักยภาพแนวรถไฟฟ้าที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยและมาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งแหล่งช้อปปิ้ง, ห้างสรรพสินค้า และโรงเรียนนานาชาติ นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่รวมที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจึงเหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน

ตามมาด้วย อันดับ 2 MRT พระราม 9, อันดับ 3 BTS พร้อมพงษ์, อันดับ 4 BTS อารีย์, อันดับ 5 BTS เอกมัย, อันดับ 6 BTS ทองหล่อ, อันดับ 7 BTS อโศก, อันดับ 8 BTS อุดมสุข, อันดับ 9 MRT ลาดพร้าว และอันดับ 10 MRT ห้วยขวาง

“เขตวัฒนา” คว้าทำเลทองครองใจทั้งผู้ซื้อ-ผู้เช่าในเมืองหลวง

ความเจริญของเมืองหลวงดึงดูดให้มีจำนวนประชากรเข้ามาอาศัยอย่างหนาแน่น และกลายเป็นทำเลทองของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่คับคั่งที่สุดเช่นกัน จากข้อมูลการเข้าชมประกาศอสังหาฯ ในรอบปี 2566 พบว่า ”เขตวัฒนา” ครองอันดับ 1 สุดยอดทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อและเช่ามากที่สุด ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ที่สำคัญ เนื่องจากเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่และเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า จึงเป็นทำเลย่านใจกลางเมืองที่น่าจับตามองทั้งในฝั่งผู้ซื้อและผู้เช่า

โดย 10 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

อันดับ 1 เขตวัฒนา
อันดับ 2 เขตจตุจักร
อันดับ 3 เขตห้วยขวาง
อันดับ 4 เขตบางกะปิ
อันดับ 5 เขตคลองเตย
อันดับ 6 เขตประเวศ
อันดับ 7 เขตสวนหลวง
อันดับ 8 เขตบางนา
อันดับ 9 เขตพระโขนง
อันดับ 10 เขตบางเขน

ด้าน 10 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

อันดับ 1 เขตวัฒนา
อันดับ 2 เขตคลองเตย
อันดับ 3 เขตห้วยขวาง
อันดับ 4 เขตจตุจักร
อันดับ 5 เขตพระโขนง
อันดับ 6 เขตราชเทวี
อันดับ 7 เขตบางนา
อันดับ 8 เขตปทุมวัน
อันดับ 9 เขตบางรัก
อันดับ 10 เขตสาทร

ผู้ซื้อชาวกรุงมากกว่าครึ่งเลือกคอนโดฯ – มองราคาต่ำ 3 ล้านบาทยังตอบโจทย์

เมื่อจำแนกความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (56%) ให้ความสนใจเลือกซื้อคอนโดฯ มากที่สุด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนความสนใจซื้อของคนทั้งประเทศ (43%) เนื่องจากคอนโดฯ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในเมืองหลวงที่ต้องการความคล่องตัวในการอยู่อาศัยและการเดินทาง อีกทั้งยังมีตัวเลือกโครงการที่หลากหลายกว่า ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายทุกระดับราคา ขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 27% และทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 17% ของอสังหาฯ ทั้งหมด

เมื่อพิจารณาในปัจจัยด้านราคา แม้ที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะได้รับสนใจค้นหามากที่สุด แต่พบว่าระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปก็ได้รับความนิยมไม่แพ้กัน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ศักยภาพในการเติบโตสูงตามดีมานด์ในตลาดจึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต้องปรับขึ้นตามต้นทุนใหม่เช่นกัน โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ชาวกรุงเทพฯ สนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 33%
อันดับ 2 ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีสัดส่วน 21%
อันดับ 3 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วนเท่ากันอยู่ที่ 20%

ชาวกรุงเกือบ 9 ใน 10 อยากเช่าคอนโดฯ – ค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทดึงดูดใจ

กรุงเทพฯ มีประชากรเป็นจำนวนมากทั้งคนกรุงเทพฯ เองและกลุ่มประชากรแฝงส่งผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย เนื่องจากมีความยืดหยุ่นตอบโจทย์ผู้ที่ไม่ได้ต้องการตั้งถิ่นฐานเป็นการถาวรหรือมีแผนโยกย้ายในอนาคต ซึ่งคอนโดฯ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในสังคมเมืองมากที่สุด

เห็นได้ชัดจากการที่เกือบ 9 ใน 10 ของผู้เช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สนใจเช่าคอนโดฯ มากที่สุด ด้วยสัดส่วนถึง 87% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีความต้องการเช่าอยู่บ้าง โดยบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเพียง 7% ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 6% เท่านั้น

เมื่อพิจารณาภาพรวมระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในกรุงเทพฯ พบว่า มีความคล้ายคลึงกับภาพรวมทั่วประเทศ โดยมากกว่าครึ่ง (59%) สนใจค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทมากที่สุด สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภคในเวลานี้

อันดับ 1 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 37%
อันดับ 2 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 25%
อันดับ 3 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 22%

รถไฟฟ้าสายสีชมพูดัน “นนทบุรี” ครองแชมป์ทำเลซื้อและเช่ายอดนิยมในโซนปริมณฑล

อานิสงส์จากการพัฒนาระบบคมนาคมอย่างโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑล (ประกอบด้วย จังหวัดนครปฐม, จังหวัดนนทบุรี, จังหวัดปทุมธานี, จังหวัดสมุทรปราการ และจังหวัดสมุทรสาคร) มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย

ล่าสุดเมื่อมีการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เชื่อมต่อการเดินทางมายังจังหวัดนนทบุรี ถือเป็นปัจจัยบวกที่ส่งเสริมให้โครงการอสังหาฯ ในละแวกนี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่งผลให้ “อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี” กลายเป็นเขตปริมณฑลที่ได้รับความนิยมในหมู่ผู้ซื้อและผู้เช่ามากที่สุดในรอบปีนี้

โดย 5 ทำเลในเขตปริมณฑลที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

อันดับ 1 อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี
อันดับ 2 อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ
อันดับ 3 อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ
อันดับ 4 อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี
อันดับ 5 อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี

ขณะที่ 5 ทำเลในเขตปริมณฑลที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

อันดับ 1 อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี
อันดับ 2 อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ
อันดับ 3 อำเภอเมืองปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี
อันดับ 4 อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ
อันดับ 5 อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

สรุปภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และระดับราคายอดนิยมในเขตปริมณฑล

เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าต่างจากภาพรวมทั่วประเทศและในกรุงเทพฯ อย่างสิ้นเชิง โดยที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในเขตปริมณฑล บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนมากถึง 48% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ มีสัดส่วน 31% และ 21% ตามลำดับ
นอกจากนี้ด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่าในกรุงเทพฯ จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคหันมาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองมากขึ้น โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยในเขตปริมณฑลที่มีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่
- อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 46%
- อันดับ 2 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 22%
- อันดับ 3 ระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 14%

ขณะที่ภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย และระดับค่าเช่ายอดนิยมในเขตปริมณฑล

เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าคอนโดฯ ยังคงครองความนิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนความสนใจเช่า 60% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ได้รับความสนใจเช่าในสัดส่วนไล่เลี่ยกัน (22% และ 19% ตามลำดับ)
ขณะเดียวกัน เมื่อพิจารณาภาพรวมระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในเขตปริมณฑล พบว่า มากกว่าครึ่งให้ความสนใจเลือกเช่าที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 10,000 บาท สะท้อนให้เห็นว่าค่าครองชีพในเขตปริมณฑลยังคงอยู่ในระดับเหมาะสม ไม่มีปัจจัยกดดันให้ระดับค่าเช่าที่อยู่อาศัยพุ่งสูงจนเกินเอื้อม ถือเป็นจุดเด่นที่ดึงดูดให้ผู้บริโภคขยับขยายมาอยู่เขตปริมณฑลมากขึ้น
- อันดับ 1 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 52%
- อันดับ 2 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 27%
- อันดับ 3 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 11%

December 25, 2023January 5, 2024

PropertyGuru Asia Real Estate Summit ครั้งที่ 9 สุดยอดงานสัมมนาแวดวงอสังหาฯ-พร็อพเทคแห่งเอเชีย ปิดฉากลงอย่างสวยงาม ประกาศจุดยืนชัด “มุ่งขับเคลื่อนชุมชนของทุกคนเพื่อวันพรุ่งนี้ที่ดียิ่งขึ้น”

นักคิดระดับโลกและผู้นำในอุตสาหกรรมต่าง ๆ ตบเท้าร่วมแสดงวิสัยทัศน์ในการประชุมสุดยอดปีนี้ เพื่อถกถึงแนวทางในการสร้างเมืองแห่งอนาคตสำหรับทุกคน

พร็อพเพอร์ตี้กูรู เอเชีย เรียล เอสเตท ซัมมิต (PropertyGuru Asia Real Estate Summit หรือ ARES) ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มชั้นนำระดับโลกที่รวบรวมบทความและไอเดียสำหรับผู้นำและผู้ที่สนใจ (Thought Leadership Platform) ในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือพร็อพเทค ของพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรู๊ป (PropertyGuru Group) ซึ่งมีชื่อย่อในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก (NYSE) ว่า PGRU และเป็นบริษัทเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำแห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ได้จัดงานประชุมสุดยอดประจำปีที่รวมเอาเหล่านักคิดที่มีชื่อเสียง ผู้นำจากองค์กรในแวดวงธุรกิจต่าง ๆ ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยในปี 2566 นี้จัดขึ้นเป็นครั้งที่ 9 ภายใต้ธีม “ขับเคลื่อนชุมชนของทุกคนเพื่อวันพรุ่งนี้ที่ดียิ่งขึ้น” (Powering Communities) และมีการร่วมพูดคุยแลกเปลี่ยนมุมมองกันถึงประเด็นการเป็นผู้นำที่มีความรับผิดชอบจะสามารถสร้างและพัฒนาเมืองแห่งอนาคตสำหรับคนทุก ๆ คนได้อย่างไรอีกด้วย

สำหรับงาน ARES ประจำปี 2566 นี้มีผู้เข้าร่วมงานกว่า 400 รายจากทั่วโลกที่เข้าร่วมฟังการสัมมนาที่จัดในรูปแบบไฮบริด คือทั้งการจัดงาน ณ โรงแรม ดิ แอทธินี โฮเทล แบงค็อก, อะ ลักซ์ชูรี คอลเล็คชั่น โฮเทล และแบบออนไลน์ผ่านแพลตฟอร์ม Zoom โดยมีวิทยากรรับเชิญเกือบ 40 ราย ร่วมจุดประกายความคิด ประเด็นการสนทนาที่น่าสนใจในหัวข้อเกี่ยวกับอนาคตของชุมชนที่พวกเราอยู่อาศัย, ธุรกิจ, การบริการ, สันทนาการ และนวัตกรรม

สำหรับธีมงานในปีนี้สอดคล้องกับวิสัยทัศน์ใหม่ของพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป ซึ่งก็คือ ขับเคลื่อนชุมชนสำหรับการอยู่อาศัย การทำงาน และการพัฒนาเพื่อเมืองแห่งวันพรุ่งนี้ (To power communities to live, work, and thrive in tomorrow’s cities) ซึ่งวิสัยทัศน์ใหม่ดังกล่าวได้รับการเปิดเผยสู่สาธารณชน โดยนายแฮร์รี่ วี. คริชนัน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่แห่งพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป ในพิธีเปิดงาน ARES ประจำปี 2566 ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2566 หนึ่งวันก่อนถึงวันครบรอบ 16 ปีของพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป ในวันที่ 8 ธันวาคม

นายแฮร์รี่ กล่าวว่า “ในฐานะที่เป็นผู้นำตลาดที่มีความรับผิดชอบ เรามุ่งมั่นที่จะเป็นผู้ที่มีส่วนในการช่วยสนับสนุน หรือเป็นตัวช่วยที่มีประสิทธิภาพให้กับทุก ๆ คนที่อยู่ในเส้นทางของการซื้อ-ขาย-เช่า-ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ ด้วยการมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจผ่านคอนเทนต์ที่เกี่ยวข้อง ข้อมูลและคำแนะนำเชิงลึกที่สามารถนำไปใช้ได้จริง และที่ขาดไม่ได้ก็คือการให้บริการมาตรฐานระดับโลกของเรา จากการช่วยให้คนซื้อบ้านสามารถค้นหาบ้านและแหล่งเงินทุนสำหรับการซื้อบ้านในฝัน ไปสู่การช่วยผู้ซื้อต่างชาติหาที่พักที่เหมาะสม การสนับสนุนลูกค้าองค์กรให้สามารถลงทุนให้ได้ผลตอบแทนที่มีประสิทธิภาพและเป็นที่น่าพอใจ การแบ่งปันข้อมูลปฐมภูมิ (First party data) ให้กับธนาคาร-สถาบันการเงิน และนักประเมินค่าสินทรัพย์ รวมไปถึงการแบ่งปันข้อมูลที่มีความหมายและสร้างผลกระทบต่อสังคมในภาพใหญ่ให้กับผู้ที่มีส่วนในการวางนโยบายต่าง ๆ (Policymakers) จะเห็นได้ว่า เราพร้อมทำงานร่วมกับทุก ๆ ภาคส่วนในระบบนิเวศ เพื่อที่จะเป็นส่วนหนึ่งหรือมีส่วนช่วยในการขับเคลื่อนให้เมืองและสังคมที่เราอยู่ก้าวหน้าต่อไปเพื่อวันพรุ่งนี้ที่ดียิ่ง ๆ ขึ้น”

สำหรับเซ็กเมนต์แรกของงาน ARES ประจำปี 2566 เป็นหัวข้อเกี่ยวกับ “การใช้ชีวิต: ชุมชนแห่งอนาคต” (Live: Future of Communities) ซึ่งเป็นการพูดคุยโดยมีประเด็นสำคัญที่พูดถึงการขับเคลื่อนเศรษฐกิจใหม่ และแนวโน้มภาพรวมเศรษฐกิจของเอเชียในปี 2567 โดยคุณสุมนา ราจาเรทนัม ผู้อำนวยการประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เครือข่ายองค์กรนักเศรษฐศาสตร์ อย่าง Economist Intelligence Corporate Network โดยมีผู้ร่วมพูดคุยเป็นนักสิทธิมนุษยชนประจำเคนยาอย่าง ดร.เอ็ดลัม อะเบอรา เยเมรู หัวหน้าหน่วยความรู้และนวัตกรรมจากฮาบิแทตแห่งสหประชาชาติ ซึ่งพูดถึงประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการเปลี่ยนชุมชนที่เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาในรูปแบบต่าง ๆ และการสร้างเมืองและถิ่นฐานมนุษย์อย่างยั่งยืน หรือ Sustainable Development Goal (SGD) Cities

นอกจากนี้ เดวิด กิซเซ่น นักเขียน, ดีไซน์เนอร์, นักวิชาการ, ที่ปรึกษา, ศาสตราจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมและประวัติศาสตร์เมืองแห่งโรงเรียนออกแบบพาร์สันส์ (Parsons School of Design) ได้พูดถึงประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการทบทวนการออกแบบอาคารต่าง ๆ รวมไปถึงคอนเซ็ปต์ของเมืองชั้นเดียว (One-storey city)

ในขณะที่เซ็กเมนต์ที่สอง “การทำงาน: อนาคตของธุรกิจ” เริ่มต้นด้วยคุณเชลซี เพอริโน กรรมการผู้จัดการ ฝ่ายการตลาดและสื่อสารไร้พรมแดน (Global Marketing & Communications) จากดิ เอ็กเซ็กคิวทีฟ เซ็นเตอร์ ผู้ให้บริการโซลูชั่นด้านพื้นที่ทำงานระดับโลก มาแชร์ความเห็นในประเด็นเกี่ยวกับวิวัฒนาการของการสร้างสรรค์พื้นที่การทำงาน และการจัดระบบการทำงานแบบไฮบริด

ในส่วนของการแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกลุ่มย่อย (Panel discussion) กลุ่มแรกของวัน นำโดย คุณมานาฟ คัมบอช ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายเทคโนโลยี และกรรมการผู้จัดการหน่วยธุรกิจฟินเทค จากพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป รับหน้าที่เป็นพิธีกร โดยมีผู้ร่วมพูดคุยเป็นบุคคลจากแวดวงเทคโนโลยีที่ใช้ A.I. ในการออกแบบ, จัดการข้อมูล, เทคโนโลยี Digital Twins หรือการสร้างโมเดลเสมือนจริงของวัตถุทางกายภาพ, และเทคโนโลยีบล็อกเชน เมตาเวิร์ส ซึ่งประกอบไปด้วย คุณท็อป – จิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าที่บริหารกลุ่มบริษัท บิทคับ แคปปิตอล กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด, ศาสตราจารย์เจสัน โพเมรอย ผู้ก่อตั้ง โพเมรอย สตูดิโอ แอนด์ โพเมรอย อคาเดมี / Fellow หรือผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณูปการในสาขาวิชาภาวะผู้นำที่ยั่งยืน (Sustainability Leadership) แห่งมหาวิทยาลัยเคมบริดจ์ และคุณเว็นฮุย ลิม ผู้อำนวยการ สปาร์ค อาร์คิเทคส์

ช่วงที่สองและงานสัมมนาในช่วงเช้าจบลงด้วยการโชว์ผลงานของพร็อพเพอร์ตี้กูรู ฟอร์ บิสิเนส (PropertyGuru For Business หรือ PG4B) ซึ่งลงทุนในการพัฒนาระบบวิทยาการข้อมูล (Data Science) เพื่อพัฒนาโปรดักส์และบริการสำหรับลูกค้าองค์กรในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยคุณเจเรมี วิลเลี่ยมส์ กรรมการผู้จัดการหน่วยธุรกิจมาร์เก็ตเพลส และคุณชินยี่ โฮ-สเตรนกราส กรรมการผู้จัดการหน่วยธุรกิจดาต้า แอนด์ ซอฟต์แวร์ โซลูชั่น ได้เริ่มต้นเซสชั่นดังกล่าวด้วยการพูดคุยถึงการปลดล็อกโอกาสทางธุรกิจ

ตามด้วยการเปิดเผยข้อมูลที่น่าสนใจจาก ดร.ไนเจีย ลี หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของทีมดิจิทัล แอนด์ ซอฟต์แวร์ โซลูชั่น ในประเด็นเกี่ยวกับการขยายตัวของเมือง และดัชนีความน่าอยู่อาศัย ปิดท้ายด้วยการแสดงตัวอย่างนวัตกรรมที่น่าสนใจของ PG4B โดยคุณบ็อบ ค็อปเพส ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ อย่างการจ่ายเงินและการทำธุรกรรมต่าง ๆ โดยใช้การวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อให้ได้ข้อมูลเชิงลึกและตอบโจทย์การใช้งานทั้งทางฝั่งผู้ใช้บริการและผู้ใช้งานมากที่สุด

สำหรับงาน ARES ประจำปี 2566 ในช่วงบ่ายเริ่มต้นด้วยเซสชั่นที่ 3 กับธีม “การขับเคลื่อน: อนาคตของการสันทนาการ” (Thrive: Future of Leisure) โดยเริ่มจากการพูดคุยแบบ Virtual จากประเทศมาเลเซีย โดยคุณเดวิด ชอง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ สถาบันอบรมและวิจัยของสมาคมอสังหาฯ มาเลเซีย REHDA โดยคุณเดวิดยกประเด็นเกี่ยวกับการสร้างเมกะซิตี้ที่ทุกคนสามารถเป็นเจ้าของได้

จากนั้นเป็นการพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกลุ่มย่อย โดยประเด็นที่ยกมาพูดคุยกันเป็นเรื่องเกี่ยวกับจุดหมายปลายทางของการรับประทานอาหาร, การเพิ่มขึ้นของวัฒนธรรมการเลี้ยงสัตว์ในทำเลเมือง, และการเปลี่ยนแปลงของประชากรซึ่งส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับผู้ที่เข้าร่วมแลกเปลี่ยนความคิดเห็นในกลุ่มที่สองนี้ ประกอบด้วย ดร.อัลลาดดิน ดี. ริลโล ที่ปรึกษาเศรษฐศาสตร์อาวุโส สถาบันวิจัยเศรษฐกิจแห่งภูมิภาคอาเซียน และเอเชียตะวันออก (ERIA), คุณเอมี่ สาวิตตา เลเฟอร์พ อดีตสื่อสารมวลชนระดับนานาชาติ (อดีตผู้สื่อข่าวของรอยเตอร์ส), คุณคริสติน ลี หัวหน้าแผนกวิจัยประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของไนท์แฟรงค์, คุณคอลิน ฉี ครีเอเตอร์และครีเอทีฟ ไดเรคเตอร์ จาก บริษัท เนเวอร์ ทู สมอลล์, คุณดิดี้ อัลเมย์ดา นักเขียน, อดีตสื่อสารมวลชน และผู้ฝึกสัตว์ในอินโดนีเซีย, คุณเจสสิก้า ซาฟรา นักเขียนมือรางวัล, สื่อสารมวลชน และผู้พิทักษ์สวัสดิภาพสัตว์, คุณคีแรน กิบบ์ ผู้ก่อตั้งและผู้อำนวยการเอเจนซี่ด้านการตลาดจากฮ่องกง โมโนจิก (Monogic), คุณมิเชล มาร์ติน ผู้ดำเนินรายการ มันนี่ เอฟเอ็ม 89.3 จากสิงคโปร์, คุณพิพพา วู้ดเฮด หัวหน้าแผนกพอดแคสต์ ประจำแพลตฟอร์มการเรียนรู้ทางด้านโซเชียลที่มีชื่อว่า ไทเกอร์ฮอลล์ จากประเทศสิงคโปร์, และคู่สามี-ภรรยา คุณเฟย์-ธัญจิรา ตระกูลวงษ์ และเชฟแดน บาร์ก เจ้าของและผู้จัดการร้าน Cadence by Dan Bark (ได้รับรางวัลมิชลินสตาร์ ภายใน 6 เดือนหลังจากเปิดร้าน) และร้าน Caper by Dan Bark

นอกจากนี้ คุณแอนเดรีย ซาเวจ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วมแห่งเอ ไลฟ์ บี ดีไซน์ ซึ่งเป็นนักออกแบบตกแต่งภายในชื่อดัง และอดีตพรีเซ็นเตอร์คนดังจากช่อง HGTV Asia มาพูดคุยถึงประเด็นหลักในหัวข้อของการออกแบบว่าเป็นภาษาสากลของการใช้พื้นที่ และการทำให้เกิดประสบการณ์เพื่อการปรับเปลี่ยนมุมมอง ร่วมกับ คุณแคเมอรอน ริชาร์ดส์ ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหารแห่งดิจิทัลเอเจนซี่จากสิงคโปร์ ซีพีอาร์ วิชั่น แมเนจเมนท์

ในฐานะประธานการจัดงาน ARES ประจำปี 2566 คุณสตีเฟน โอห์ม ผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารคุณค่า และผู้สนับสนุนการพัฒนาที่ยั่งยืน / กรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอนตัม อะนาไลสิส และควอนตัม ประเทศไทย จำกัด เข้าร่วมการพูดคุยผ่านระบบออนไลน์ (Virtual) ตรงจากงาน COP28 จากดูไบ เพื่อพูดถึงเป้าหมายล่าสุดของการพัฒนาอย่างยั่งยืน รวมไปถึงขั้นตอนในการพัฒนา และการกระจายการพัฒนาไปตามเมืองต่าง ๆ ของโลก

การจัดงาน ARES ยังคงเป็นการจัดงานที่รวบรวมไว้ซึ่งความแตกต่างและหลากหลาย โดย 50% ของผู้ร่วมบรรยายในงานครั้งนี้เป็นผู้หญิงและ/หรือกลุ่มคนจากชุมชนเพศทางเลือกอย่าง LGBTQ+

และในปีนี้ คุณเชน บาเทีย รองผู้อำนวยการ มูลนิธิความเท่าเทียมแห่งเอเชีย (Equal Asia Foundation) ได้แชร์ความเห็นในประเด็นเกี่ยวกับอสังหาฯ สำหรับชนกลุ่มน้อยและกลุ่มผู้พิการ ด้วยภาษาที่เข้าใจได้ง่าย และเป็นการปิดฉากอีเวนต์ในเซ็กเมนต์ที่สามของวัน

สำหรับเซ็กเมนต์สุดท้ายของงานสัมมนาในปีนี้อยู่ในธีมของ “การขับเคลื่อน: อนาคตของนวัตกรรม” (Thrive: The Future of Innovation) ซึ่งเปิดด้วยประเด็นสำคัญของการพูดคุยโดย คุณวิณุ แดเนียล ผู้ก่อตั้งวอลล์เมคเกอร์ จากประเทศอินเดีย คุณวิณุเป็นสถาปนิกผู้ให้ความสำคัญกับการเปลี่ยนแปลงของสภาพอากาศ และได้รับเลือกให้เป็น 1 ใน 100 ของ TIME100 Next ซึ่งเป็นลิสต์ที่รวบรวมบุคคลสำคัญและเป็นความหวังแห่งอนาคตในการขับเคลื่อนสังคมของนิตยสารไทม์ นอกจากนี้ คุณวิณุยังได้ร่วมพูดบนเวที TED2023 เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมาด้วย โดยเขายังได้รับรางวัล PropertyGuru Visionary Award จากงาน ARES ประจำปี 2566 จากผลงานการออกแบบที่ยั่งยืนของเขาที่ใช้ดินและเศษจากสิ่งเหลือใช้

คุณวิณุกล่าวกับทีมพร็อพเพอร์ตี้ รีพอร์ต บาย พร็อพเพอร์ตี้กูรู (Property Report by PropertyGuru) ซึ่งเป็นนิตยสารอย่างเป็นทางการสำหรับงาน ARES ประจำปี 2566 ว่า “การก่อสร้างเกิดขึ้นตลอดเวลาในทุก ๆ ที่ มันจึงเป็นเรื่องที่ดีมาก หากเราจะสามารถแบ่งปันความรู้ที่เรามีให้กับคนอื่น ๆ ได้”

ด้านคุณคอลิน ฉี ครีเอเตอร์และผู้ก่อตั้งเว็บชื่อดัง เนเวอร์ ทู สมอลล์ (Never Too Small) และเป็นเจ้าของรางวัล Visionary Award จาก ARES เมื่อปีที่แล้ว กลับมาสู่เวที ARES ในปีนี้อีกครั้งกับกรณีศึกษาเรื่องการออกแบบภายในที่มีการนำของเหลือใช้จากไซต์ก่อสร้างและการรื้อถอนมาใช้ประโยชน์ใหม่ โดยกรณีศึกษาดังกล่าวรวมไปถึงคลิปตัวอย่างบางตอนจากลิมิเต็ดซีรีส์ของเขาที่มีชื่อว่า “Wonderful Waste” ด้วย

สำหรับเซ็กเมนต์ที่สี่ ประกอบด้วยการพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็นในหลายหัวข้อเกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์, ความยืดหยุ่นของธุรกิจนี้ รวมไปถึงความท้าทายต่าง ๆ ในการพัฒนาอย่างยั่งยืน โดยมีผู้ร่วมสนทนา ประกอบด้วย คุณซินดี้ แทน จาราบาทะ กลุ่มบริษัท TAJARA Leisure and Hospitality Group, คุณแฮง ดัง กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี เวียดนาม, คุณริต้า ชอว์ ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารธุรกิจ ซันชายน์ พีอาร์ (ประเทศจีน), คุณ สตีเฟน พิมบลีย์ ผู้ร่วมก่อตั้งและผู้อำนวยการ บริษัทสถาปนิก สปาร์ค อาร์คิเทคส์ โดยมีคุณมาร์โค โลเบลกัท บรรณาธิการประจำภูมิภาคเอเชียของนิตยสาร Bridges ซึ่งเป็นนิตยสารเชิงธุรกิจและไลฟ์สไตล์ในรูปแบบดิจิทัลเจาะกลุ่มนักธุรกิจทั่วโลก และผู้อำนวยการต่างประเทศของมีเดียเอเจนซี่ Synergy Media Specialists เป็นผู้ดำเนินรายการ

คุณตอง-อรผกา วุฒิโฆษิต ผู้จัดการอาวุโส (ธุรกิจท่องเที่ยว, อสังหาริมทรัพย์ และอีคอมเมิร์ซ) แห่ง Google ประจำประเทศไทย พูดปิดท้ายในเซ็กเมนต์ที่สี่ด้วยหัวข้อเกี่ยวกับอนาคตของนวัตกรรมดิจิทัล

งานสุดยอดสัมมนา ARES ประจำปี 2566 เป็นหนึ่งในซีรีส์อีเวนต์สำคัญของพร็อพเพอร์ตี้กูรูวีค ซึ่งมีผู้บริหารและผู้นำในแวดวงอสังหาฯ และธุรกิจที่เกี่ยวข้องทั่วภูมิภาคเอเชียตบเท้าเข้าร่วมงาน โดยสัปดาห์ของซีรีส์อีเวนต์จะเริ่มต้นด้วยงานสัมมนาและงานเลี้ยงผู้บริหารในแวดวงอสังหาฯ ซึ่งจัดในรูปแบบ Roundtable (Real Estate Leaders’ Roundtable) ในวันที่ 6 ธันวาคม โดยพร็อพเพอร์ตี้กูรู ฟอร์ บิสิเนส (PG4B) ต่อด้วยงานสุดยอดสัมมนา ARES ประจำปี 2566 และ งาน ARES VIP Cocktail Party ซึ่งจัดขึ้นในวันที่ 7 ธันวาคม ในขณะที่วันที่ 8 ธันวาคม มีการจัดงานกาล่า 2 งานด้วยกัน ได้แก่ งานเลี้ยงช่วงกลางวันเพื่อแจกรางวัลสำหรับผู้ชนะจากประเทศจีน, นิเซโกะ ประเทศญี่ปุ่น และอินเดีย และงานประกาศผลรางวัลพร็อพเพอร์ตี้กูรู เอเชีย พร็อพเพอร์ตี้ อวอร์ดส์ แกรนด์ ไฟนอล ครั้งที่ 18 ซึ่งมีผู้ชนะจากแต่ประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้, จีน, ญี่ปุ่น, อินเดีย และออสเตรเลียเข้าร่วม และสัปดาห์แห่งซีรีส์อีเวนต์นี้ปิดท้ายด้วยการเข้าชมสุดเอ็กซ์คลูซีฟแบบไพรเวท สกรีนนิ่ง กับลิมิเต็ดซีรีส์ “Wonderful Waste” โดยเนเวอร์ ทู สมอลล์

งานสัมมนาพร็อพเพอร์ตี้กูรู เอเชีย เรียล เอสเตท ซัมมิต (ARES) ประจำปี 2566 มีผู้สนับสนุนอย่างเป็นทางการประกอบด้วย พอร์ทัลพาร์ทเนอร์อย่างพร็อพเพอร์ตี้กูรู, นิตยสารพร็อพเพอร์ตี้ รีพอร์ต บาย พร็อพเพอร์ตี้กูรู, พาร์ทเนอร์ด้านประชาสัมพันธ์ อาร์ทิมิส แอสโซสิเอทส์, พาร์ทเนอร์ด้านสื่อ ได้แก่ นิตยสารดิจิทัล Bridges, นิตยสาร d+a, นิตยสาร Hot, มะนิลา บูลละทิน, นิตยสาร REm และ Techsauce

ในส่วนของสมาคมต่าง ๆ ที่ให้การสนับสนุนการจัดงานในครั้งนี้ประกอบด้วย บรรษัทเงินทุนระหว่างประเทศ (IFC) กับนวัตกรรม EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) ที่เน้นความเป็นเลิศในการออกแบบ และให้ประสิทธิผลที่ดียิ่งขึ้น, และสถาบัน REHDA ในส่วนของงาน ARES VIP Cocktail Party ได้รับการสนับสนุนโดย PG4B และผู้สนับสนุนอย่าง ดาวเอธธิคอลกิ๊ฟส์ (โปรเจกต์ที่สนับสนุนความสามารถของผู้หญิง) และบริษัท ฟ้าใหม่ โฮลดิ้งส์ จำกัด