เคล็ด (ไม่) ลับวางแผนเลือกซื้อบ้านใหม่เป็นเรือนหออย่างไรให้รักมั่นคง
เมื่อความรักสุกงอมแล้วการวางแผนซื้อเรือนหอร่วมกันถือเป็นก้าวสำคัญของชีวิตคู่ เนื่องจากการมีบ้านเป็นของตัวเองนอกจากจะสร้างความมั่นคงแล้วยังเป็นสัญลักษณ์การเริ่มต้นสร้างครอบครัวอีกด้วย สอดคล้องกับข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย พบว่าผู้บริโภคเกือบ 1 ใน 3 (31%) ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มพื้นที่สำหรับพ่อแม่และบุตรหลานเมื่อขยายครอบครัว รวมถึงการวางแผนระยะยาวสำหรับผู้ที่มีแผนแต่งงานสร้างครอบครัว
ส่อง 4 ปัจจัยสำคัญที่คู่รักควรพิจารณาเมื่อซื้อเรือนหอ
การซื้อบ้านใหม่เป็นเรือนหอถือเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญที่คู่รักต้องพิจารณาร่วมกันหลายด้าน เนื่องจากเป็นการสร้างภาระผูกพันทางการเงินระยะยาวร่วมกัน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ชวนคู่รักมาสำรวจปัจจัยสำคัญที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้านใหม่เป็นเรือนหอ เพื่อให้สามารถเลือกที่อยู่อาศัยได้ตอบโจทย์ความต้องการของทั้งสองฝ่ายมากที่สุด ดังนี้
- ตั้งงบประมาณให้เหมาะสมกับรายได้ สิ่งแรกที่คู่รักต้องทำคือการตั้งงบประมาณเรือนหอในฝันให้ชัดเจน โดยพิจารณาจากรายได้และค่าใช้จ่ายของทั้งสองคนรวมกัน เพื่อนำมาคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนหากต้องยื่นกู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ขณะเดียวกันควรสร้างประวัติทางการเงินให้ดี หลีกเลี่ยงการมีประวัติค้างชำระซึ่งจะส่งผลต่อการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้ นอกจากนี้ยังต้องมีเงินเก็บเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าตกแต่งบ้าน เป็นต้น ทั้งนี้ การกำหนดงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินจะช่วยให้คู่รักเลือกบ้านได้ตรงตามกำลังทรัพย์ และไม่สร้างภาระทางการเงินในอนาคต
- เลือกทำเลให้ตอบโจทย์ ครอบคลุมไลฟ์สไตล์ คู่รักทั้งสองฝ่ายควรเลือกทำเลเรือนหอให้สามารถเดินทางสะดวกทั้งในการไปทำงานหรือใช้ชีวิตตามไลฟ์สไตล์ที่ชื่นชอบ เช่น ใกล้สวนสาธารณะ ใกล้แหล่งช็อปปิ้ง หากวางแผนมีบุตรในอนาคตก็ควรเลือกที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากสถานศึกษา หรือหากมีสัตว์เลี้ยงก็ควรพิจารณาโครงการบ้าน/คอนโดมิเนียมที่เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) มีสิทธิประโยชน์หรือมีส่วนกลางที่อำนวยความสะดวกสำหรับสัตว์เลี้ยงโดยเฉพาะ
ล่าสุดดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ได้ออกฟิลเตอร์ใหม่เพื่อรองรับความต้องการที่หลากหลายของคนหาบ้าน ให้สามารถเลือกค้นหาบ้าน/คอนโดฯ หลังใหม่ที่ใช่ได้ง่ายขึ้น ประกอบด้วยฟิลเตอร์ค้นหาโครงการที่มีส่วนกลางเอาใจคนรักสัตว์, โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, โครงการใกล้โรงเรียน และโครงการหรู นอกจากนี้ คู่รักควรเลือกทำเลที่มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน อยู่ใกล้โรงพยาบาลหรือคลินิกเพื่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตและดูแลสุขภาพในอนาคต
- พิจารณารูปแบบที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม คู่รักควรตัดสินใจร่วมกันว่าจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยรูปแบบไหนเป็นเรือนหอ โดยพิจารณาจากจำนวนสมาชิกในครอบครัว เช่น หากวางแผนมีลูกในอนาคตบ้านเดี่ยวอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า ส่วนคู่รักที่ต้องการความคล่องตัวและไม่ต้องการพื้นที่มากนักควรเลือกคอนโดฯ แทน ทั้งนี้ หากคู่รักต้องทำงานที่บ้านหรือต้องการพื้นที่ทำธุรกิจเล็กน้อยอาจจะเลือกบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ที่ตอบโจทย์มากกว่า อย่างไรก็ดี ปัจจัยสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือการไปดูโครงการจริงเพื่อพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรอบก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น ความปลอดภัยในพื้นที่ ความเงียบสงบ และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อให้การอยู่อาศัยเป็นไปอย่างราบรื่น
- วางแผนสร้างครอบครัวในอนาคตอย่างรอบคอบ การซื้อเรือนหอเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง คู่รักจึงควรวางแผนอนาคตร่วมกันให้รอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ ทั้งด้านการวางแผนครอบครัวว่าจะมีบุตรในอนาคต, จะอาศัยอยู่กันสองคน หรือจะเลี้ยงสัตว์เลี้ยงแทนลูก (Pet Humanization) ซึ่งจะส่งผลต่อการเลือกขนาดและรูปแบบที่อยู่อาศัย รวมทั้งพิจารณาถึงความมั่นคงในอาชีพของทั้งสองฝ่าย โดยต้องไม่ลืมประเมินความเสี่ยงว่าหากมีการเปลี่ยนแปลงทางอาชีพเกิดขึ้น จะยังคงมีเงินเก็บเพียงพอในการผ่อนชำระต่อได้มากน้อยเพียงใด ดังนั้น คู่รักจึงควรปรึกษาและพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อเรือนหอที่ใช่ในเวลาที่พร้อม
กฎหมายควรรู้ การซื้อเรือนหอถือเป็นสินสมรสหรือไม่?
ตามกฎหมายแล้วคู่สมรสจะมีสิทธิในการบริหารจัดการสินสมรสร่วมกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474 บัญญัติไว้ว่า สินสมรส ได้แก่ ทรัพย์สินที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส เช่น เงินเดือน โบนัส หรือทรัพย์สินที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือการให้เป็นหนังสือโดยระบุว่าเป็นสินสมรส รวมทั้งทรัพย์สินที่เป็นดอกผลของสินส่วนตัว สำหรับสิทธิในการครอบครองอสังหาฯ หรือเรือนหอนั้น
- หากคู่รักจดทะเบียนสมรสกันก่อนซื้อบ้าน/คอนโดฯ เพื่อเป็นเรือนหอจะถือเป็นสินสมรส ซึ่งทั้งสองคนมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันนี้ รายได้จากการขายจะต้องแบ่งครึ่งหรือแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ส่วนกรณีที่มีการหย่าร้างในภายหลัง สินสมรสจะต้องนำมาแบ่งกันระหว่างสามีภรรยา
- ในกรณีที่ผู้บริโภคซื้อบ้าน/คอนโดฯ ตั้งแต่ตอนยังโสดจะถือว่าที่อยู่อาศัยนั้นเป็นสินส่วนตัว หากผู้บริโภคมีการจดทะเบียนสมรสในภายหลังและต้องการเพิ่มชื่อคู่สมรสเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น หรือหากต้องการเพิ่มชื่อคู่สมรสในกรณีที่เปลี่ยนจากการกู้เดี่ยวมาเป็นการกู้ร่วมเพื่อช่วยกันผ่อนชำระบ้านนั้น ธนาคารจะนำรายได้และภาระหนี้ของคู่สมรสที่กู้ร่วมมาพิจารณาอีกครั้ง
ด้านกรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัย เมื่อผู้กู้ผ่อนชำระสินเชื่อบ้านครบแล้วกรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้กู้โดยตรง ในกรณีการกู้ร่วมของคู่รัก ผู้กู้ร่วมจะต้องตกลงกันว่าจะให้ใครถือกรรมสิทธิ์ หรือจะถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หรือจะระบุไปในสัญญาว่าจะมอบกรรมสิทธิ์ให้ผู้ใด อย่างไรก็ดี หากผู้กู้เสียชีวิตโดยไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ คู่สมรสที่ยังมีชีวิตจะถือเป็นทายาทโดยธรรมมีสิทธิรับมรดกของคู่สมรสที่เสียชีวิตได้ตามกฎหมาย ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์
เปิดสูตรผ่อนบ้านฉบับคู่รัก วางแผนอย่างไรให้ผ่อนหมดไวไปด้วยกัน
การซื้อเรือนหอถือเป็นก้าวแรกในการเริ่มต้นใช้ชีวิตคู่ เมื่อคู่รักคิดจะสร้างครอบครัวร่วมกันแล้วจึงไม่ควรละเลยการวางแผนทางการเงินเพื่อผ่อนบ้านในอนาคต ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ขอแนะนำเคล็ด (ไม่) ลับช่วยให้คู่รักวางแผนผ่อนบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดภาระดอกเบี้ยให้หมดไว สานฝันให้คู่รักมีเรือนหอในฝันได้อย่างมั่นใจ
- ตกลงหน้าที่ผ่อนบ้านให้ชัดเจน คู่รักทั้งสองฝ่ายควรปรึกษาและตกลงกันให้ชัดเจนเกี่ยวกับหน้าที่ความรับผิดชอบในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน เช่น ใครจะเป็นผู้ยื่นกู้ซื้อบ้านหรือจะกู้ร่วมกัน ใครจะรับหน้าที่ผ่อนบ้านเป็นหลัก แบ่งสัดส่วนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เกี่ยวกับบ้านอย่างไร หรือจะตั้งเงินกองกลางเพื่อดูแลรักษาบ้านเท่าไร ซึ่งควรพิจารณาโดยอ้างอิงจากรายได้และค่าใช้จ่ายส่วนตัวของแต่ละฝ่ายว่าใครมีความสามารถในการผ่อนชำระได้มากกว่า เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและแยกรายจ่ายเพื่อผ่อนบ้านอย่างเป็นระบบ ลดความขัดแย้งเรื่องนี้ในภายหลัง
- เลือกอัตราดอกเบี้ยอย่างชาญฉลาด ผู้บริโภคควรศึกษาและทำความเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยแบบไหนที่คุ้มค่าที่สุด โดยนำอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุของสินเชื่อและปรับให้เป็นอัตราดอกเบี้ยต่อปี ซึ่งจะทำให้สามารถเปรียบเทียบสินเชื่อของแต่ละธนาคารได้ง่ายขึ้น สิ่งสำคัญคือผู้กู้ควรเลือกจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกเป็นหลักว่าธนาคารใดให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด และเมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้ว ให้พิจารณายื่นเรื่องขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือรีไฟแนนซ์ (Refinance) กับธนาคารใหม่ ซึ่งจะช่วยให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ประหยัดค่าดอกเบี้ยในระยะยาวได้มากขึ้น
เคล็ดลับในการเลือกสินเชื่อนั้นผู้กู้ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับลดลง ซึ่งจะทำให้ยอดดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องชำระลดลงตามไปด้วย แต่หากอยู่ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้น ผู้กู้ควรเลือกสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ทั้ง 3 ปี เพื่อช่วยลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อาจปรับสูงขึ้นตามสภาพเศรษฐกิจในช่วงนั้น โดยสามารถติดตามสถานการณ์ที่ส่งผลต่อการปรับอัตราดอกเบี้ยได้จากข่าวเศรษฐกิจและการคาดการณ์จากนักวิเคราะห์
- “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” ช่วยลดภาระดอกเบี้ย “การผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอก” (Effective Rate) เป็นวิธีการคำนวนของธนาคารที่ชี้แจงให้เห็นถึงความตรงต่อเวลาในการส่งเงินต้น อันเป็นผลทำให้ดอกเบี้ยในงวดต่อไปลดลง โดยคำว่า “ลดต้น” หมายถึงเงินต้นซึ่งจะนำมาคิดดอกเบี้ยในแต่ละงวด โดยเงินต้นจะลดลงไปเรื่อย ๆ จากการนำจำนวนเงินในงวดที่ชำระไปก่อนหน้าส่วนที่เหลือจากหักชำระดอกเบี้ยมาหักลบออกไป ส่วน “ลดดอก” หมายถึงดอกเบี้ยในงวดถัดมาที่จะลดลงเรื่อย ๆ แปรผันตามเงินต้นที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากการที่เงินต้นเหลือน้อยลงเรื่อย ๆ เนื่องจากถูกหักออกไปจากการชำระในงวดก่อนหน้า แม้ว่าจำนวนเงินที่ชำระในแต่ละงวดจะกำหนดไว้คงที่ แต่การคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกนี้จะทำให้จำนวนเงินที่ผ่อนชำระในงวดหลัง ๆ จะถูกกันส่วนหนึ่งไปชำระดอกเบี้ยน้อยลง และเหลือส่วนที่ไปตัดยอดหนี้มากขึ้นเรื่อย ๆ จึงถือเป็นวิธีที่ช่วยประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว
- วางแผนโปะบ้านให้ผ่อนหมดไวแบบติดสปีด “การโปะบ้าน” เป็นการผ่อนชำระหนี้ให้มากกว่าที่กำหนดไว้หรือมากกว่าจำนวนเงินชำระต่องวดที่ระบุไว้ในสินเชื่อ เพื่อให้มีจำนวนเงินไปหักชำระเงินต้นมากขึ้นหรือไปหักยอดหนี้โดยตรง ถือเป็นวิธีที่ช่วยให้ผ่อนบ้านหมดเร็วและลดดอกเบี้ยอย่างเห็นผลได้ชัดเจน โดยสามารถทำได้ทั้งการกระจายเงินเพื่อชำระเงินเกินด้วยจำนวนเงินน้อย ๆ แต่เลือกชำระเกินทุกงวด หรือจะชำระเกินด้วยจำนวนเงินมาก ๆ เพียงก้อนเดียวและโปะบ้านเพิ่มปีละครั้งก็ได้เช่นกัน
ซึ่งการโปะบ้านด้วยการชำระเกินทุกงวดด้วยจำนวนเงินน้อย ๆ เหมาะกับผู้มีรายได้คงที่และรายจ่ายค่อนข้างคงที่ ซึ่งจะดีกว่าการรอนำเงินก้อนใหญ่เพียงก้อนเดียวอย่างเงินโบนัสมาโปะยอดหนี้ ส่วนการผ่อนบ้านแบบโปะเงินจำนวนมากนั้นเหมาะสมกับอาชีพที่รายได้ไม่คงที่และไม่สม่ำเสมอ เช่น พนักงานขาย หรืออาชีพอิสระ ที่จะได้รับค่าจ้างหรือค่าคอมมิชชันเป็นครั้งไป จึงอาจไม่สามารถผ่อนบ้านแบบชำระเกินได้ทุกงวด อย่างไรก็ดี การโปะบ้านทุกครั้งที่มีโอกาสไม่ว่าจะวิธีไหนก็ช่วยให้ผู้กู้สามารถผ่อนชำระหนี้บ้านได้ไวกว่าปกติอย่างแน่นอน
การวางแผนซื้อเรือนหอแม้ไม่ใช่เรื่องง่ายแต่ก็ไม่ยากเกินจะทำความเข้าใจ เพียงคู่รักใช้ความรักและความเข้าใจในการวางแผนก็จะสามารถเลือกซื้อเรือนหอในฝันได้อย่างราบรื่น ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ได้พัฒนาฟิลเตอร์ช่วยค้นหาที่อยู่อาศัยให้ตรงโจทย์คนหาบ้านทุกวัย ไม่ว่าจะเป็นการค้นหาด้วยสถานีรถไฟฟ้า BTS/MRT หรือหาโครงการใกล้โรงเรียนสำหรับผู้ที่เน้นความสะดวกในการเดินทาง หรือจะเลือกฟิลเตอร์ค้นหาตามไลฟ์สไตล์ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่มาพร้อมส่วนกลางเอาใจคนรักสัตว์, โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และโครงการหรู นอกจากนี้ ยังได้รวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ/ขาย/ให้เช่าโครงการบ้าน/คอนโดฯ ใหม่ในหลากหลายทำเลทั่วประเทศ เพื่อช่วยให้ทุกคนเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในฝันได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น
